상담은 네 번 만납니다
상담이 한 번으로 끝나는 경우는 거의 없습니다. 처음에는 조건을 확인하고, 그 다음에 도서를 검토하고, 그 결과를 설명하고, 마지막에 계약 조건을 협의합니다.
각 만남에서 다루는 내용이 다르므로 준비하실 것도 다릅니다. 미리 알고 오시면 시간이 훨씬 줄어듭니다.
아래는 신축 기준입니다. 정비사업은 조합 일정에 따라 다르고, 리모델링은 구조 안전진단이 앞에 들어갑니다.
1차 · 조건 확인
다루는 내용
- 부지 조건 확인 (용도지역·건폐율·용적률·접도)
- 사업 개략 범위와 희망 일정
- 기존 건물 유무와 철거 필요 여부
- 예산 범위 (있으시면)
준비하시면 좋은 것
- 토지이용계획확인원
- 지적도 또는 현황측량도
- 등기부등본
- 기존 건물 도면 (있는 경우)
없어도 상담은 가능합니다. 주소만 있어도 용도지역 확인은 가능합니다.
2차 · 설계도서 검토 결과 설명
다루는 내용
- 도서 검토에서 발견한 사항 (간섭·누락·모호한 상세)
- 구조 형식과 공법 검토 결과
- 개략 공기 범위
- 공사비에 크게 영향을 주는 항목
이 단계 소요
도서 검토에는 규모에 따라 3~8주가 걸립니다. 실시설계 도서가 있으면 짧고, 가설계 수준이면 길어집니다.
검토 결과는 문서로 드립니다. 구두 설명만으로 끝내지 않습니다.
3차 · 견적 설명
견적서를 드리고 항목별로 설명합니다. 총액만 보시면 판단하기 어려우므로, 어떤 항목에서 얼마가 왜 나왔는지 함께 봅니다.
특히 다음 세 가지를 강조해 설명합니다. 첫째, 수량 산출 근거. 둘째, 자재 등급과 대안. 셋째, 물가 변동 조정 조건입니다.
이 자리에서 사양 조정 논의가 나오는 경우가 많습니다. 예산에 맞추기 위해 어떤 항목을 조정할 수 있고 어떤 항목은 조정하면 안 되는지 의견을 드립니다. 구조·방수·단열은 조정을 권하지 않습니다.
견적 관련 고지 — 아래 금액대·기간은 가상의 샘플 수치이며 특정 현장의 견적이 아닙니다. 실제 공사비와 공기는 현장 실측 후 확정됩니다. 구조·마감 등급·인허가 조건·자재 수급·계절 요인에 따라 달라지며, 현장 여건에 따라 다릅니다.
4차 · 계약 조건 협의
| 협의 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 공사 범위 | 포함·불포함 항목을 명확히 구분합니다. 인입 공사, 조경, 가구 등이 자주 쟁점이 됩니다. |
| 공사 금액과 지급 조건 | 기성 산정 방법과 지급 시기를 정합니다. |
| 공사 기간 | 착공일 기준의 상대 일정으로 정합니다. 인허가 지연 시 처리 방법을 함께 정합니다. |
| 설계변경 절차 | 요청·검토·승인 절차와 금액·기간 조정 방법을 정합니다. |
| 물가 변동 조정 | 적용 여부와 기준, 조정 시기를 정합니다. |
| 하자담보책임 | 부위별 책임 기간과 접수·조치 절차를 정합니다. |
| 지체상금·면책 | 지연 책임과 면책 사유(천재지변·인허가 지연 등)를 정합니다. |
상담에서 자주 나오는 오해
전화로 대략적인 평당 단가를 알 수 있습니까?
어렵습니다. 같은 규모라도 지하 깊이, 지반 상태, 구조 형식, 마감 등급에 따라 큰 차이가 납니다. 인터넷에 돌아다니는 평당 단가는 조건이 명시되지 않은 수치라 비교 기준이 되지 못합니다.
대신 조건을 알려 주시면 어떤 항목이 비용을 좌우하는지 설명드릴 수 있습니다.
견적이 다른 회사보다 높으면 조정이 됩니까?
항목별로 비교해 보시기를 권합니다. 총액만 비교하면 무엇이 빠졌는지 알 수 없습니다. 가설·안전 관리비, 폐기물 처리비, 인입 공사비가 견적에서 빠져 있는 경우가 흔합니다.
사양 조정으로 줄일 수 있는 항목은 함께 검토합니다. 다만 구조·방수·단열은 조정을 권하지 않습니다.
계약 후에 공사비가 오르는 경우가 있습니까?
있습니다. 설계변경이 있거나, 물가 변동 조정 조건에 해당하거나, 현장에서 예상하지 못한 조건이 발견된 경우입니다. 특히 리모델링은 철거 후 구조체 상태에 따라 보강 물량이 달라질 수 있습니다.
그래서 계약서에 변경 절차와 조정 기준을 미리 적습니다. 절차 없이 임의로 증액하지 않습니다.
설계도 함께 해 주십니까?
저희는 시공을 담당하며 설계는 설계사무소가 합니다. 다만 설계사무소를 소개해 드리거나, 설계 단계에서 시공성 검토 의견을 드릴 수 있습니다.
시공사가 설계까지 하면 견제가 없어져 발주처에 불리할 수 있습니다.