오피스 상권 분석

AREA RESEARCH

상주 인구가 아니라 주간 근무 인구를 셉니다

도시락은 점심에 팔립니다. 그러니 그 지역에 몇 명이 사는지는 중요하지 않습니다. 평일 낮 12시에 그 자리에 몇 명이 있는지가 중요합니다.

주간 근무 인구
반경 300m 안 건물의 사무 면적을 집계하고 업종별 평균 밀도를 곱해 산출합니다. 실제 관찰 수치와 대조해 보정합니다.
점심 유출 방향
11시 50분부터 12시 20분까지 주요 교차로에서 보행 방향을 셉니다. 사람들이 어느 쪽으로 점심을 먹으러 가는지가 점포 위치를 결정합니다.
경쟁 점포 회전율
인근 식당의 좌석 수와 12시~1시 사이 회전 횟수를 관찰합니다. 포장 판매 비중도 함께 봅니다.
요일 편차
월요일과 금요일의 유동량 차이를 봅니다. 이 차이가 크면 준비량 설계가 달라집니다.

상권 조사 결과를 요약해서 「좋습니다」「보통입니다」로 전달하지 않습니다. 조사원이 현장에서 적은 원본 조사표를 그대로 드립니다. 시간대별로 몇 명을 셌는지, 어느 방향으로 몇 명이 갔는지가 그대로 적혀 있습니다.

숫자를 직접 보셔야 판단이 됩니다. 본사가 좋다고 해서 좋은 자리가 아니라, 숫자가 그렇게 나와서 좋은 자리여야 합니다.

조사에서 수치가 낮게 나오면 그렇게 말씀드립니다. 계약을 위해 조사 결과를 좋게 쓰지 않습니다. 문을 연 뒤에 드러나는 문제는 되돌릴 수 없습니다.

상권 조사 항목
항목	조사 방법	조사 시점	판단 기준
주간 근무 인구	건물 대장 사무 면적 × 업종별 밀도 + 현장 보정	평일	모델별 하한 기준 대조
보행량	주요 교차로 3곳 · 15분 단위 계수	평일 11:50 ~ 13:10	방향별 분포 확인
점심 유출 방향	보행 방향 비율 산출	평일 11:50 ~ 12:20	점포 위치 결정에 사용
경쟁 점포	좌석 수 · 회전 횟수 · 포장 비중	평일 12:00 ~ 13:00	포화도 판단
가격대 분포	인근 식당 점심 메뉴 가격 수집	평일	판매가 설정에 사용
요일 편차	월 · 수 · 금 3일 비교 계수	평일 3일	준비량 설계에 사용
단체 수요	반경 500m 사업장 규모 조사	평일	단체형 모델 적합성 판단

조사 항목과 방법은 지역 특성에 따라 조정됩니다.

오피스 상권은 주거 상권과 완전히 다르게 움직입니다. 이 차이를 모르고 들어가면 준비량부터 틀립니다.

첫째, 주말 매출이 거의 없습니다. 토요일 매출이 평일의 20% 아래로 떨어지는 경우가 흔합니다. 그래서 주 5일 영업을 기본으로 설계하고, 토요일 영업 여부는 매장이 판단합니다.

둘째, 점심 시간이 극단적으로 몰립니다. 주거 상권은 11시부터 2시까지 완만하게 팔리지만 오피스 상권은 12시부터 12시 40분 사이에 절반 이상이 나갑니다. 이 40분을 견딜 수 있는지가 관건입니다.

셋째, 여름 휴가철과 명절 연휴에 매출이 크게 빠집니다. 이 기간의 준비량을 줄이지 않으면 폐기가 크게 늘어납니다. 연간 계획에 이 구간을 반드시 넣습니다.

넷째, 단골 비중이 매우 높습니다. 같은 손님이 주 3회 이상 오는 경우가 많습니다. 반찬 로테이션이 필요한 이유가 여기 있습니다.

상권 조사표를 받으시면 총합보다 분포를 먼저 보시길 권합니다. 주간 근무 인구가 같은 5천 명이라도 한 건물에 몰려 있는 경우와 여러 건물에 흩어져 있는 경우는 전혀 다릅니다.

한 건물에 몰려 있으면 그 건물의 사정에 매출이 크게 좌우됩니다. 큰 회사가 이전하면 매출이 한 번에 빠집니다. 반면 흩어져 있으면 안정적이지만 도보 거리가 길어져 실제로 오는 비율이 낮아집니다.

보행 방향 조사도 중요합니다. 사람이 많아도 그 사람들이 반대 방향으로 점심을 먹으러 간다면 의미가 없습니다. 점심 시간에 사람이 흘러가는 방향의 안쪽에 자리를 잡아야 합니다.

경쟁 점포 조사에서는 숫자보다 종류를 보십시오. 인근에 식당이 열 곳 있어도 전부 착석 식당이라면 포장 수요는 비어 있는 것입니다. 반대로 도시락과 김밥을 파는 곳이 이미 세 곳 있다면 숫자가 적어도 포화 상태일 수 있습니다.