복합개발사업
주거·업무·상업·문화 기능을 한 부지 안에 배치해 시간대별로 사람이 머무는 공간을 만듭니다.
복합개발사업 개요
복합개발의 목표는 비어 있는 시간을 줄이는 것입니다. 업무 시설만 있으면 저녁과 주말이 비고, 주거만 있으면 낮이 빕니다. 두 기능을 겹쳐 놓으면 같은 인프라가 하루 종일 사용됩니다. 상가가 버티는 이유도 여기에 있습니다.
그런데 기능을 섞으면 서로 충돌하는 요구가 생깁니다. 주거는 조용해야 하고 상업은 사람이 많이 지나가야 합니다. 업무는 아침에 차량이 몰리고 주거는 저녁에 몰립니다. 이 충돌을 층 구성, 출입구 분리, 주차 동선 분리, 방음 설계로 풀지 못하면 입주 후 민원이 끊이지 않습니다.
시공 관점에서는 용도별 구조·설비 기준이 다르다는 점이 부담입니다. 같은 건물 안에서 층고, 하중, 피난 계획, 소방 설비, 환기 방식이 달라집니다. 저희는 BIM 모델에서 용도 경계부의 간섭을 먼저 검토해 현장 변경을 줄입니다.
사업 범위와 확인 사항
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 용도 구성 | 주거 + 업무 + 상업 + 문화·생활 SOC 의 조합 |
| 핵심 쟁점 | 용도 간 소음·동선·주차 분리, 피난 계획, 층고와 하중 차이 |
| 설계 도구 | BIM 기반 간섭 검토, 용도 경계부 상세 검토 |
| 운영 쟁점 | 관리 주체 분리, 공용부 비용 분담 기준 |
| 저희 역할 | 복합 시설 시공, 용도 경계부 상세 시공, 설비 분리, 준공 인계 |
추진 절차
아래 기간은 가상 예시이며 실제 일정은 인허가와 현장 여건에 따라 달라집니다.
용도 구성 검토
입지 수요를 분석해 용도 비율을 정합니다. 상업 비율을 과하게 잡으면 공실로 남습니다.
4~8개월배치·층 구성 설계
층별 용도와 출입구·주차·엘리베이터 동선을 분리합니다.
8~14개월BIM 간섭 검토
용도 경계부의 구조·설비 간섭을 사전에 해소합니다.
3~6개월인허가
건축·소방·교통 인허가를 진행합니다. 용도가 많아 협의 대상이 늘어납니다.
9~15개월시공
지하 공사 후 용도별 층을 순차 시공합니다. 설비 계통 분리가 관건입니다.
30~48개월준공·관리 인계
용도별 관리 주체를 나누고 공용부 비용 분담 기준을 인계합니다.
3~6개월
규모와 기술 조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 연면적 | 가상 예시 5만~30만㎡ |
| 용도 수 | 3~5개 용도 복합 |
| 공사 기간 | 30~48개월 |
| 핵심 관리 | 용도 경계부 방음·방화 구획, 설비 계통 분리, 주차 동선 분리 |
| 필수 검토 | 피난 시뮬레이션, 소방 성능위주 설계, 교통 영향 평가 |
표기된 공사비·사업비·공기는 가상 예시이며, 실제 금액과 일정은 현장 실측과 인허가 결과에 따라 확정됩니다. 지반·구조·민원·자재 수급 등 현장 여건에 따라 달라질 수 있습니다.
반드시 확인하실 점
경험상 문제가 자주 생기는 지점을 먼저 말씀드립니다.
상업 비율을 과하게 잡으면 공실이 남습니다. 배후 수요를 보수적으로 가정하는 편이 안전합니다.
용도 경계부는 하자가 가장 많이 발생하는 지점입니다. 방음·방화·방수 상세를 별도 검토합니다.
관리비 분담 기준을 준공 전에 정합니다. 준공 후에 정하면 반드시 분쟁이 생깁니다.
주차 동선을 용도별로 분리하지 않으면 출퇴근 시간에 정체가 발생합니다.