한내 재정비촉진구역
노후 저층 주거지를 단계적으로 정비하면서 골목 상권의 이주 대책을 함께 설계했습니다.
사업 개요
아래 수치는 가상 예시입니다. 실제 실적이 아닙니다.
- 사업 유형
- 재정비촉진사업 (재개발)
- 위치
- 가상 지역 · 실재하지 않습니다
- 구역 면적
- 약 214,000㎡
- 연면적
- 약 386,000㎡
- 층수
- 지하 3층 / 지상 최고 25층
- 세대수
- 2,140세대 (임대 포함)
- 공기
- 48개월 (착공~준공)
- 발주
- 조합 (가상)
- 주요 공법
- CIP 흙막이, 벽식 구조, 부분 역타
무엇이 문제였습니까
사례를 소개할 때 결과보다 문제를 먼저 적습니다. 같은 문제를 가진 분께 도움이 되는 것은 결과가 아니라 과정이기 때문입니다.
이 구역의 가장 큰 문제는 건물이 아니라 골목 상권이었습니다. 구역 안에 38개 점포가 있었고 대부분 20년 이상 영업한 생활 밀착 업종이었습니다. 일반적인 절차대로 이주를 진행하면 이들은 인근으로 흩어지고 대부분 폐업합니다. 조합 내부에서도 상가 조합원과 주택 조합원의 이해가 갈렸습니다.
두 번째 문제는 존치 구역 경계부였습니다. 구역 남측에 정비 대상이 아닌 다세대 주택 22동이 담장을 맞대고 있었습니다. 이 건물들은 1980년대 준공으로 기초가 얕았고, 굴착 깊이 12m 계획과 충돌했습니다.
어떻게 풀었습니까
상가 이주를 단계로 나눔
구역을 3개 공구로 나누고 착공 순서를 조정해, 1공구 공사 중에는 2·3공구 상가가 영업을 계속할 수 있게 했습니다. 신축 상가 준공 시점에 맞춰 순차 이전하는 방식으로 폐업을 줄였습니다. 다만 공구를 나누면 가설 비용과 공기가 늘어나며, 이 비용은 사업비에 반영됐습니다.
경계부 사전 계측과 공법 변경
남측 22동에 대해 착공 6개월 전부터 균열 조사와 변위 계측을 시작했습니다. 기존 균열을 사진과 도면으로 기록해 공사 영향과 구분할 수 있게 했습니다. 경계부 20m 구간은 어스앵커 대신 버팀보 공법으로 변경해 인접 지반 교란을 줄였습니다.
민원 대응 창구 상설화
현장 사무소에 주민 응대 전담 인력을 두고, 소음·진동 계측값을 매일 게시했습니다. 기준 이내라도 민원이 반복되는 시간대는 작업을 조정했습니다.
통학로 우회 동선 확보
구역 내를 지나던 통학로가 끊기면서 초등학교 학부모 반대가 있었습니다. 가설 통로를 별도로 만들고 등하교 시간에 안전 요원을 배치했습니다.
이 현장에서 배운 것
공구 분할은 비용을 늘리지만 사업을 살립니다. 이 현장에서 공구 분할로 늘어난 가설·관리 비용은 적지 않았습니다. 그러나 상가 조합원의 동의를 얻어 관리처분 단계를 통과한 것이 전체 사업 기간을 오히려 줄였습니다.
경계부 계측은 착공 전에 시작해야 의미가 있습니다. 공사 시작 후 계측을 시작하면 기존 손상과 공사 영향을 구분할 수 없어, 분쟁이 생겼을 때 어느 쪽도 입증하지 못합니다.
공기·면적·세대수는 가상 예시입니다. 실제 사업에서는 인허가 조건과 지반 상태에 따라 전혀 다른 값이 나옵니다.