소규모재건축
세대수가 적은 노후 공동주택을 간소화된 절차로 재건축하는 사업입니다.
소규모재건축 개요
소규모재건축은 세대수가 적어 일반 재건축 절차를 그대로 적용하면 비용과 시간이 과도해지는 단지를 위한 방식입니다. 정비구역 지정 절차가 없고 조합 설립부터 시작할 수 있어, 절차 기간이 크게 줄어듭니다. 1980~90년대에 지어진 소형 연립주택이나 나 홀로 아파트가 주된 대상입니다.
실무에서 가장 자주 만나는 문제는 대지 지분과 지하 주차의 충돌입니다. 세대수가 적으면 대지 면적도 작습니다. 지하 주차장을 만들려면 굴착 면적 대비 램프가 차지하는 비율이 커져 효율이 떨어집니다. 기계식 주차 도입 여부, 지하 1층으로 제한할지 2층까지 갈지에 따라 사업비가 크게 갈립니다.
또한 조합원 수가 적을수록 한 사람의 이견이 사업 전체를 멈춥니다. 30세대 단지에서 3세대가 반대하면 10%입니다. 저희는 소규모 사업일수록 개별 면담 횟수를 늘리고, 분담금 시나리오를 여러 개 만들어 비교할 수 있도록 합니다.
사업 범위와 확인 사항
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 세대수가 적은 노후 공동주택(연립·다세대·소형 아파트) |
| 선행 절차 | 안전진단 (소규모재건축 요건에 따름) |
| 핵심 변수 | 대지 면적 대비 주차 확보율, 일조 사선, 조합원 수와 합의 난도 |
| 강점 | 구역 지정 절차 생략으로 기간 단축 |
| 약점 | 규모의 경제가 작아 세대당 공사비 단가가 높아지는 경향 |
추진 절차
아래 기간은 가상 예시이며 실제 일정은 인허가와 현장 여건에 따라 달라집니다.
현황 조사와 대안 비교
대지 면적, 기존 세대수, 확보 가능 주차 대수를 계산하고 지하 1층안·2층안·기계식안을 비교합니다.
1~3개월안전진단
요건에 따라 안전진단을 실시합니다.
3~6개월조합 설립과 시공자 선정
동의율을 확보해 조합을 설립합니다. 조합원 수가 적어 개별 설명이 실효적입니다.
6~12개월사업시행계획 인가
건축계획과 주차계획을 확정해 인가를 받습니다.
6~10개월이주·철거·착공
이주 후 철거하고 굴착에 들어갑니다. 좁은 대지에서 장비 진출입 계획이 중요합니다.
4~8개월준공·입주
사용검사 후 입주하고 하자보수 체계를 인계합니다.
18~26개월
규모와 기술 조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 세대 | 가상 예시 30~200세대 |
| 대지 면적 | 가상 예시 1,500~7,000㎡ |
| 총 사업 기간 | 착수부터 입주까지 통상 4~5년 |
| 공사 기간 | 착공 후 18~26개월 |
| 주요 검토 | 주차 확보 방식(자주식·기계식), 램프 효율, 장비 진출입 동선 |
표기된 공사비·사업비·공기는 가상 예시이며, 실제 금액과 일정은 현장 실측과 인허가 결과에 따라 확정됩니다. 지반·구조·민원·자재 수급 등 현장 여건에 따라 달라질 수 있습니다.
반드시 확인하실 점
경험상 문제가 자주 생기는 지점을 먼저 말씀드립니다.
세대당 단가가 대단지보다 높은 것이 일반적입니다. 가설·양중·관리 비용이 세대수로 나뉘기 때문입니다. 이 점을 초기에 설명드립니다.
기계식 주차는 유지관리 비용이 발생합니다. 초기 공사비만 비교하면 입주 후 관리비에서 부담이 드러납니다.
좁은 현장의 장비 계획을 먼저 세웁니다. 타워크레인 설치 위치와 자재 반입 시간대가 확보되지 않으면 공기가 늘어납니다.
조합원 소수의 이견이 큰 영향을 미칩니다. 반대 사유를 기록하고 대안을 만들어 다시 협의하는 과정을 생략하지 않습니다.