사업 추진과정
검토부터 준공·인계까지 어떤 순서로 진행되고, 각 단계에서 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
단계마다 「되돌릴 수 없는 결정」이 있습니다
개발·정비사업은 단계가 길고, 각 단계마다 그 시점을 넘기면 되돌릴 수 없는 결정이 있습니다. 정비계획 단계에서 정해지는 용적률과 기부채납, 관리처분 단계에서 확정되는 분담금과 배정 물량, 기본 설계 단계에서 결정되는 외피 성능과 지하층수가 그렇습니다. 이후에 바꾸려면 인가를 다시 받아야 하거나 비용이 몇 배로 늘어납니다.
아래 흐름에서 각 단계의 「이 시점에 반드시 확인할 것」을 함께 적었습니다. 진행 중이신 단계를 찾아 확인해 보시면 됩니다.
9단계 흐름
기간은 가상 예시이며 사업 유형과 지자체에 따라 크게 달라집니다.
① 사전 검토
대상지 용도지역, 노후도, 접도 조건, 소유 관계, 세입자 현황을 조사합니다. 확인할 것 — 어떤 사업 유형이 가능한가, 사업성이 나오는가. 이 단계에서 부정적이면 그렇게 말씀드립니다.
1~6개월② 기본구상과 사업성 분석
개략 배치와 세대수, 사업비와 분담금 구조를 산출합니다. 확인할 것 — 분담금 산출 근거를 이해할 수 있는가.
2~4개월③ 정비계획·구역 지정
지자체 심의를 거쳐 구역이 지정됩니다. 확인할 것 — 용적률·높이·기부채납 조건. 이후 변경이 매우 어렵습니다.
12~24개월④ 조합 설립과 시공자 선정
동의율을 확보해 조합을 설립하고 시공자를 선정합니다. 확인할 것 — 공사비 산출 근거와 변동 조건이 계약서에 있는가.
10~18개월⑤ 사업시행인가
건축계획·이주대책·임대주택 계획을 인가받습니다. 확인할 것 — 외피 성능과 지하층수 등 되돌릴 수 없는 설계 결정.
9~15개월⑥ 관리처분계획 인가
감정평가와 분양신청을 거쳐 분담금과 배정 물량이 확정됩니다. 확인할 것 — 종전자산 평가 결과와 이의 신청 절차. 가장 많은 분쟁이 발생하는 단계입니다.
9~18개월⑦ 이주·철거
이주 대책 실행, 석면 조사, 해체계획 신고 후 철거합니다. 확인할 것 — 인접 건물 사전 계측이 착공 전에 시작됐는가.
6~15개월⑧ 착공~준공
굴착·골조·마감을 진행합니다. 확인할 것 — 검측 기록이 남고 있는가, 계측값이 공개되는가.
20~45개월⑨ 입주·하자 인계·청산
사용검사 후 입주하고 하자보수 체계를 인계합니다. 확인할 것 — 하자 접수 창구와 자재 정보가 인계됐는가.
6~12개월
단계별 필요 서류
조합·소유자가 준비하시면 좋은 자료입니다.
| 단계 | 준비 자료 |
|---|---|
| 사전 검토 | 토지이용계획확인원, 지적도, 건축물대장, 등기부등본, 구역 예정 범위 도면 |
| 기본구상 | 소유자 명부(개인정보 제외 집계), 세입자 현황, 상가 현황 |
| 구역 지정 | 주민 동의서, 지자체 협의 이력, 기존 정비계획 검토 자료 |
| 조합 설립 | 조합 정관, 총회 의결 자료, 추진위 회계 자료 |
| 사업시행인가 | 건축 기본계획, 이주 대책, 임대주택 계획 |
| 관리처분 | 감정평가 결과, 분양신청 집계, 분담금 산출 내역 |
| 이주·철거 | 이주 계획, 석면 조사 결과, 해체 계획, 인접 건물 계측 계획 |
| 준공·인계 | 사용검사 서류, 하자보수 보증, 자재 정보, 유지관리 매뉴얼 |
표기된 공사비·사업비·공기는 가상 예시이며, 실제 금액과 일정은 현장 실측과 인허가 결과에 따라 확정됩니다. 지반·구조·민원·자재 수급 등 현장 여건에 따라 달라질 수 있습니다.