재건축사업
기반시설은 갖춰져 있으나 건축물이 노후한 공동주택 단지를 헐고 다시 짓는 사업입니다.
재건축사업 개요
재건축은 이미 도로와 상하수도가 놓여 있는 단지를 대상으로 하기 때문에, 재개발보다 기반시설 부담은 작지만 안전진단과 초과이익 문제, 그리고 기존 조합원 간 형평이 핵심 쟁점이 됩니다. 특히 같은 단지 안에서도 동·향·층에 따라 종전자산 평가액이 달라지므로, 감정평가 결과가 나오는 시점에 갈등이 집중됩니다.
기술적으로는 지하 주차장 확대가 가장 큰 변수입니다. 1980~1990년대 단지는 지하 주차가 거의 없어 재건축 시 지하 2~4층 규모의 주차장을 새로 만듭니다. 이때 굴착 깊이가 깊어지고 지하수위 처리, 인접 도로 침하 관리, 흙막이 공법 선정이 공사비와 공기를 좌우합니다. 지질 조사를 얼마나 촘촘히 했는지가 나중에 그대로 드러납니다.
저희는 재건축에서 단지 내 보행 안전을 설계 초기부터 별도 항목으로 다룹니다. 지상 주차를 없애고 보행 전용 공간을 만드는 계획은 대부분 단지가 채택하지만, 소방 진입로·이사 차량 동선·응급차 접근을 함께 풀지 않으면 입주 후에 다시 문제가 됩니다.
사업 범위와 확인 사항
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 준공 후 상당 기간이 지나 구조·설비 성능이 떨어진 공동주택 단지 |
| 선행 절차 | 안전진단 실시 및 결과에 따른 사업 추진 가능 여부 판단 |
| 핵심 변수 | 용적률, 기존 세대수 대비 증가 세대수, 종전자산 평가, 지하 굴착 깊이 |
| 형평 쟁점 | 동·향·층별 종전자산 평가 차이, 평형 배정 순위, 추가 분담금 |
| 저희 역할 | 사업성 검토, 지하 굴착 공법 대안 비교, 시공, 이주·철거 관리, 입주 지원 |
추진 절차
아래 기간은 가상 예시이며 실제 일정은 인허가와 현장 여건에 따라 달라집니다.
안전진단
구조 안전성·설비 노후도·주거 환경을 평가합니다. 결과에 따라 사업 추진 가능 여부가 갈립니다.
4~8개월정비구역 지정
지자체 정비계획에 반영되고 구역이 지정됩니다.
12~20개월조합 설립
법정 동의율을 확보해 조합을 설립하고 시공자를 선정합니다.
10~16개월사업시행인가
건축계획과 지하 주차 계획을 포함한 사업시행계획을 인가받습니다.
9~14개월관리처분계획
감정평가와 분양신청을 거쳐 평형 배정과 분담금을 확정합니다.
9~15개월이주·철거
조합원 이주를 완료하고 석면 조사 후 철거합니다. 단지 규모가 커 철거 기간이 재개발보다 짧은 경우가 많습니다.
6~12개월착공·준공·입주
지하 굴착부터 준공까지 진행합니다. 굴착 깊이가 깊을수록 초기 공정 비중이 커집니다.
33~45개월
규모와 기술 조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지 규모 | 가상 예시 600~2,000세대 |
| 지하 굴착 | 통상 지하 2~4층. 지하수위와 암반 출현 깊이가 공법을 좌우 |
| 공사 기간 | 착공 후 33~45개월 |
| 주요 공법 | 흙막이(CIP·SCW·슬러리월), 역타공법 검토, 벽식 또는 라멘 구조 |
| 필수 검토 | 지하수위·투수계수, 인접 도로 하부 매설물, 기존 기초 잔존물 처리 |
표기된 공사비·사업비·공기는 가상 예시이며, 실제 금액과 일정은 현장 실측과 인허가 결과에 따라 확정됩니다. 지반·구조·민원·자재 수급 등 현장 여건에 따라 달라질 수 있습니다.
반드시 확인하실 점
경험상 문제가 자주 생기는 지점을 먼저 말씀드립니다.
안전진단 결과는 사업의 전제입니다. 결과가 나오기 전에 분담금이나 일정에 대한 확정적 안내를 하는 것은 적절하지 않습니다.
지하 굴착 깊이를 늘릴 때는 비용 곡선이 꺾입니다. 지하 3층과 4층의 차이는 단순 비례가 아닙니다. 지하수 처리 비용이 급격히 늘 수 있습니다.
기존 기초 잔존물이 예상보다 많으면 철거·반출 비용과 공기가 늘어납니다. 철거 전 사전 조사로 위험을 줄입니다.
「하자 없는 시공」 같은 표현은 쓰지 않습니다. 대신 검측 절차와 하자 대응 체계를 공개합니다.