기반시설 협의
도로·상하수도·통신은 각각 다른 기관과 협의합니다. 협의 지연이 준공을 막습니다.
OVERVIEW
건물이 아니라 구역을 짓습니다
재건축과 재개발은 자주 함께 언급되지만 시공 범위가 다릅니다. 재건축은 기존 단지 안에서 건물만 다시 짓습니다. 재개발은 노후 주거지 구역 전체를 정비하는 사업이라 도로, 상하수도, 공원, 공공시설이 함께 들어갑니다.
그래서 재개발 현장에는 건축 공사와 토목 공사가 동시에 존재합니다. 단지 안에서는 아파트를 올리면서, 단지 밖에서는 도로를 넓히고 하수관을 새로 묻습니다. 두 공사의 일정이 서로 물려 있어 한쪽이 밀리면 다른 쪽도 밀립니다.
또 하나의 차이는 부지 형상입니다. 재개발 구역은 원래 필지가 잘게 나뉘어 있던 곳이라 부지 경계가 복잡하고 고저차가 큽니다. 옹벽과 단차 처리가 많아지고, 진입 도로 확보가 착공 조건이 되기도 합니다.
재개발에서 추가로 관리하는 것
- 구역 내 도로 개설·확장 및 포장
- 상수도·하수도·우수관 등 기반시설
- 공원·녹지 등 기부채납 시설
- 기존 지장물 이설(전주·통신주·가스관)
- 고저차에 따른 옹벽과 계단, 접도 조건
기반시설이 준공 조건입니다
재개발 현장에서 아파트 골조가 다 올라갔는데 사용승인이 나지 않는 경우가 있습니다. 진입 도로가 준공되지 않았거나, 하수 연결이 되지 않았기 때문입니다.
기반시설 공사는 건축 공사와 달리 관계 기관 협의가 많습니다. 도로는 도로관리청, 상하수도는 상수도사업본부, 전기·통신은 각 사업자와 협의해야 합니다. 협의가 늦으면 공사 자체를 시작할 수 없습니다.
저희는 착공 시점에 기반시설 협의 일정을 별도 공정표로 만들어 관리합니다. 건축 공정표와 나란히 놓고 매주 확인합니다. 준공 직전에 발견하면 손쓸 방법이 없습니다.
SCHEDULE
규모별 참고 기간
| 구역 규모 | 건축 규모 | 기반시설 | 착공 후 공기 |
|---|---|---|---|
| 2만㎡ 이하 | 500세대 내외 · 5개 동 | 구역 내 도로 200m · 하수관 300m | 32~38개월 |
| 2~5만㎡ | 1,000세대 내외 · 9개 동 | 도로 500m · 소공원 1개소 | 38~46개월 |
| 5만㎡ 초과 | 1,500세대 이상 · 13개 동 이상 | 도로 1km 이상 · 공원·공공시설 | 46개월 이상 |
견적 관련 고지 — 아래 금액대·기간은 가상의 샘플 수치이며 특정 현장의 견적이 아닙니다. 실제 공사비와 공기는 현장 실측 후 확정됩니다. 구조·마감 등급·인허가 조건·자재 수급·계절 요인에 따라 달라지며, 현장 여건에 따라 다릅니다.
PROCESS
주요 공정
- 3~8개월
이주·철거
구역 내 건물을 순차 철거합니다. 필지가 많아 소유자별 진행 상황이 다릅니다.
- 2~4개월
지장물 이설·부지 정지
전주·통신주·가스관을 이설하고 고저차를 정리합니다. 기관 협의 기간이 필요합니다.
- 병행
기반시설 공사
도로·상하수도 공사를 건축과 병행합니다. 관계 기관 검사 일정을 별도로 관리합니다.
- 3~6개월
흙막이·터파기
구역이 넓어 구간별로 나눠 진행합니다. 인접 도로 통행 계획이 필요합니다.
- 18~26개월
골조·마감
동 그룹별로 순차 진행합니다.
- 3~5개월
조경·부대시설·기부채납 시설
공원과 공공시설을 완료하고 인계 절차를 밟습니다.
- 2~3개월
검사·사용승인
기반시설 준공 검사와 건축물 사용승인을 함께 처리합니다.
NOTES
주의사항
구간별 철거
필지가 많아 철거가 한 번에 끝나지 않습니다. 남은 세대 주변 안전 관리가 필요합니다.
통행 확보
구역 내 도로를 막으면 인근 주민 통행에 영향이 갑니다. 우회로를 확보하고 사전 고지합니다.
기부채납 시설
공원·공공시설은 지자체 인계 기준이 따로 있습니다. 착공 전에 사양을 확정합니다.
표시 고지 — 본 페이지의 공법·성능·기간 설명은 일반적인 공동주택 시공 기준을 정리한 샘플 콘텐츠입니다. 성능 수치는 현장 조건과 시험 방법에 따라 달라지며, 결함이 전혀 발생하지 않음을 보장하지 않습니다. 적용 여부는 설계도서와 관계 법령, 감리 승인에 따릅니다.
CASES
