유동 인구 숫자는 절반만 맞습니다
상권 조사 자료를 보면 「일 평균 유동 인구 3만 명」 같은 숫자가 나옵니다. 이 숫자만 보고 자리를 잡으면 대개 실패합니다. 분식은 지나가는 사람 중 극히 일부만 손님이 되는 업종이기 때문입니다.
떡한판이 보는 것은 세 가지입니다. 첫째, 그 길을 지나는 사람의 나이대. 둘째, 지나가는 시간대. 셋째, 지나가는 이유. 이 세 가지가 맞아떨어져야 손님이 됩니다.
예를 들어 같은 3만 명이라도 출근길 직장인 3만 명과 하교길 중고생 3만 명은 완전히 다릅니다. 직장인은 아침에 지나가고, 아침에는 떡볶이를 먹지 않습니다. 중고생은 오후 3시에서 5시 사이에 지나가고, 그 시간에 배가 고픕니다.
그래서 떡한판의 상권 조사는 시간대별로 나눠 셉니다. 오전 7~9시, 정오 전후, 오후 3~6시, 저녁 6~9시. 이 중 오후 3~6시의 학생 비율이 떡한판에게 가장 중요한 숫자입니다.
조사 항목
본사가 조사해 보고서로 드리는 항목입니다.
| 구분 | 조사 내용 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 학교 | 반경 500m 내 중학교·고등학교 수와 학생 수 | 통학로가 점포 앞을 지나는지가 핵심 |
| 학원 | 반경 300m 내 학원 수, 주 수강 시간대 | 학원 종료 시간과 매장 피크가 겹치는지 |
| 대학 | 반경 1km 내 대학 캠퍼스, 후문·정문 위치 | 정문보다 후문 상권이 유리한 경우가 많음 |
| 유동 인구 | 시간대별 통행량과 연령 구성 | 오후 3~6시 10~20대 비율 |
| 경쟁점 | 반경 300m 내 분식·떡볶이 매장 | 수보다 형태가 중요 (포장 전문인지 홀 매장인지) |
| 배후 세대 | 반경 500m 내 주거 세대 수 | 주말·저녁 매출의 기반 |
| 접근성 | 횡단보도, 계단, 경사, 주차 | 학생 상권에서 주차는 중요하지 않음 |
| 임대 시세 | 인근 유사 면적 임대료와 권리금 | 고정비 계산의 출발점 |
피해야 할 자리
조사에서 아래에 해당하면 다시 검토합니다.
통학로 반대편
길 하나 건너에 있으면 학생들은 오지 않습니다. 횡단보도를 건너야 하는 자리는 같은 거리라도 다른 상권입니다.
2층 이상
분식은 충동적으로 들어오는 업종입니다. 계단을 올라가야 하면 그 충동이 사라집니다. 1층이 원칙입니다.
배기가 어려운 건물
튀김 매장은 배기가 생명입니다. 옥상까지 덕트를 올릴 수 없는 건물은 아무리 자리가 좋아도 피합니다.
학교 하나에만 의존하는 자리
학교 앞이라도 그 학교 하나만 보고 있으면 방학 때 매출이 사라집니다. 배후 세대나 학원이 함께 있어야 합니다.
경쟁점이 이미 자리 잡은 정면
같은 형태의 무한리필 분식이 바로 앞에 있으면 후발 주자가 불리합니다. 한 블록 안쪽을 검토합니다.
임대료가 매출 대비 과한 자리
목이 좋아도 고정비가 높으면 회전율로 메울 수 없습니다. 매출을 예측하는 대신 고정비 상한을 먼저 정하십시오.
방학을 계산에 넣으십시오
학생 상권 창업에서 가장 많이 놓치는 것이 방학입니다. 여름과 겨울에 각각 한 달 이상, 학생들이 통학로를 지나지 않습니다.
이 기간에 매출이 얼마나 떨어지는지는 상권 구성에 따라 다릅니다. 학교 하나에만 의존하는 자리는 큰 폭으로 떨어지고, 학원가와 주거 상권이 함께 있는 자리는 완만합니다. 학원은 오히려 방학 때 수업이 늘어나는 경우도 있습니다.
그래서 떡한판은 상권 조사에서 「학교 의존도」를 별도 항목으로 봅니다. 학교 학생 수만 많은 자리보다, 학원과 배후 세대가 함께 있는 자리를 높게 평가합니다. 연간으로 보면 후자가 안정적입니다.
자금 계획을 세우실 때도 방학 두 달을 반영해 연간 기준으로 계산하시길 권합니다. 개학 기간의 매출만 보고 계산하면 실제와 크게 어긋납니다.
