환금성이 없습니다
만기 전 중도 환매가 원칙적으로 불가능합니다. 예정 기간보다 회수가 늦어질 수 있는 자금은 넣지 않아야 합니다.
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부동산금융
대체투자본부 34명이 직접 검증합니다. 검토한 딜 중 실제 고객에게 제안되는 비율은 21%입니다.
제안하지 않기 위해 검토합니다
부동산금융에서 가장 중요한 일은 좋은 딜을 찾는 것이 아니라 나쁜 딜을 걸러 내는 것입니다.
2026년 상반기 대체투자본부가 검토한 딜은 172건이었고, 이 중 고객에게 제안된 것은 36건입니다. 탈락 사유의 절반 이상은 사업성이 아니라 구조였습니다. 시행사의 자기자본 비율이 낮거나, 책임준공 확약의 실효성이 약하거나, 회수 시점의 매각 시나리오가 하나뿐인 경우가 대표적입니다.
검증은 세 겹으로 진행합니다. 담당 심사역의 1차 검토, 본부 심사위원회의 2차 검토, 그리고 리스크 담당 임원의 최종 확인입니다. 어느 단계에서든 부결되면 제안 자체가 이뤄지지 않으며, 영업 조직이 이를 뒤집을 수 있는 절차는 없습니다.
고객에게 제안할 때는 최선의 시나리오가 아니라 지연 시나리오를 먼저 보여드립니다. 예정 회수 시점이 12개월 지연되면 수익률이 얼마나 떨어지는지, 최악의 경우 원금 회수가 어떻게 되는지를 같은 지면에 적습니다.
취급 유형별 조건
| 유형 | 취급 규모(예시) | 예상 기간 | 최소 참여금액 | 구조 |
|---|---|---|---|---|
| 주거 개발 PF | 200 ~ 800억원 | 24 ~ 36개월 | 1억원 | 선순위 대출 |
| 물류센터 대출 | 300 ~ 1,200억원 | 18 ~ 30개월 | 3억원 | 중순위 대출 |
| 상업용 리츠 | 100 ~ 500억원 | 5년 | 5,000만원 | 지분 참여 |
| 오피스 매입 | 500억원 이상 | 7년 | 10억원 | 지분 참여 |
| 임대주택 펀드 | 150 ~ 400억원 | 8년 | 1억원 | 혼합 |
| 지식산업센터 | 80 ~ 300억원 | 30개월 | 5,000만원 | 선순위 대출 |
규모와 기간은 최근 3년간 취급 사례를 요약한 예시입니다. 원금 손실이 발생할 수 있으며 수익을 약속하지 않습니다.
딜 검증 절차
- 01
소싱
시행사·자산운용사·중개사 경로로 딜을 수집합니다. 2026년 상반기 접수 172건.
- 02
1차 검토
담당 심사역이 사업성·구조·회수 경로를 확인합니다. 이 단계에서 절반가량이 걸러집니다.
- 03
현장 실사
부지와 인허가 현황, 인근 거래 사례를 직접 확인합니다. 감정평가사 4명이 자문에 참여합니다.
- 04
심사위원회
본부 심사위원회가 지연·미분양·금리 상승 세 가지 시나리오를 검토합니다.
- 05
최종 승인
리스크 담당 임원이 확인합니다. 부결 시 영업 조직이 재상정할 수 없습니다.
- 06
사후 관리
월별 공정률과 분양률을 추적해 참여 고객에게 분기 보고서를 발송합니다.
참여 전 반드시 확인해야 할 것
지연이 기본 변수입니다
인허가와 분양 일정은 계획대로 되지 않는 경우가 더 많습니다. 제안서에 12개월 지연 시나리오를 함께 표기합니다.
순위가 위험을 정합니다
선순위·중순위·지분 순으로 회수 순서가 정해집니다. 기대 수익이 높다는 것은 순위가 뒤라는 뜻입니다.
자주 묻는 질문
중간에 돈이 필요하면 뺄 수 있나요?
원칙적으로 만기 전 중도 환매가 불가능합니다. 일부 유형은 제3자 양도가 가능하지만 매수자를 직접 찾아야 하고 할인 거래가 되는 경우가 대부분입니다. 그래서 참여 자금은 예정 기간에 12개월을 더해도 사용 계획이 없는 범위로 정하시기를 권합니다.
제안된 딜은 안전하다는 뜻인가요?
아닙니다. 검증을 통과했다는 것은 구조와 회수 경로를 확인했다는 의미일 뿐 원금 손실 가능성이 사라진 것이 아닙니다. 2026년 상반기 검토 172건 중 제안된 것은 36건이지만, 제안된 딜에도 지연과 손실 위험은 남아 있습니다.
최소 참여금액을 낮출 수 있나요?
유형별 최소 금액은 딜 구조에서 정해지는 값이라 조정이 어렵습니다. 다만 상업용 리츠와 지식산업센터 유형은 5,000만원부터 참여가 가능하므로 처음 검토하시는 경우 이쪽부터 살펴보시는 편이 낫습니다.
진행 상황은 어떻게 확인하나요?
분기마다 공정률, 분양률 또는 임대율, 자금 집행 현황을 담은 보고서를 발송합니다. 예정 일정 대비 지연이 발생하면 보고 주기와 무관하게 즉시 연락드립니다.