양도세에서 반복해서 나오는 일곱 가지 실수

1. 계약서를 쓴 뒤에 상담을 옵니다

가장 많고, 가장 아까운 실수입니다. 계약일과 잔금일이 정해지면 매도 시기를 조정할 수 없고, 명의를 바꿀 수도 없습니다. 남은 것은 정확히 계산해 신고하는 일뿐입니다.

매도를 생각하기 시작한 시점이 상담 시점입니다. 부동산에 내놓기 전에 한 번 계산해 두시면 매도 조건을 정할 때 기준이 생깁니다.

2. 취득 계약서를 버립니다

등기를 마치고 나면 계약서를 버리시는 분이 많습니다. 그런데 취득가액을 증명하는 가장 확실한 서류가 그 계약서입니다.

없으면 다른 자료로 소명해야 하고, 그것도 안 되면 환산취득가액을 검토하게 됩니다. 환산이 항상 불리한 것은 아니지만, 선택권이 사라진다는 점이 문제입니다. 부동산 관련 서류는 처분 후 5년 이상 보관하십시오.

3. 인테리어 비용을 전부 경비로 생각합니다

필요경비로 인정되는 것은 자본적지출입니다. 가치를 높이거나 내용연수를 늘리는 지출을 말합니다. 반면 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적지출은 인정되지 않습니다.

또한 인정되는 항목이라도 증빙이 있어야 합니다. 현금으로 지급하고 영수증이 없으면 넣을 수 없습니다. 공사할 때 계약서를 쓰고 계좌로 이체하시는 습관이 결국 돈이 됩니다.

4. 세대 분리를 서류로만 합니다

주민등록만 옮겨 두고 실제로는 함께 사는 경우, 세대 분리가 인정되지 않을 수 있습니다. 세법은 실질을 봅니다.

독립된 생계 능력이 있는지, 실제로 따로 사는지가 기준입니다. 소득이 없는 자녀를 형식적으로 분리해 두는 방식은 위험합니다.

5. 집이 아니라고 생각한 것이 집이었습니다

오피스텔, 분양권, 조합원입주권, 지방의 상속주택. 이것들이 주택 수에 들어오는지 모르고 계약하셨다가 뒤늦게 아시는 경우가 많습니다.

특히 오피스텔은 실제 사용을 봅니다. 업무용으로 신고했더라도 임차인이 주거로 쓰고 있으면 주택으로 볼 수 있습니다.

6. 같은 해에 여러 건을 팝니다

양도소득은 같은 해 발생분을 합산합니다. 두 건을 같은 해에 팔면 구간이 올라가 전체 부담이 커질 수 있습니다.

해를 나눌 수 있는 상황이라면 계산해 보고 결정하시는 편이 좋습니다. 다만 시장 상황과 자금 계획을 함께 봐야 하므로, 세금만 보고 정하지는 마십시오.

7. 가족끼리 명의만 옮깁니다

「자녀 앞으로 돌려 두면 되지 않느냐」는 질문을 자주 받습니다. 대금이 실제로 오가지 않으면 매매가 아니라 증여입니다. 증여세와 취득세가 새로 생기고, 자녀의 자금출처도 설명해야 합니다.

가족 간 거래는 가격과 대금 흐름을 함께 봅니다. 계좌 이체 없이, 시가와 동떨어진 금액으로 진행하면 나중에 설명할 방법이 없습니다.