같은 재산인데 금액이 다른 이유

시가가 원칙, 그런데 시가가 없습니다

상속세와 증여세는 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 문제는 대부분의 재산에 시가가 없다는 점입니다. 아파트처럼 같은 물건이 자주 거래되는 경우가 오히려 예외입니다.

그래서 세법은 시가로 인정할 수 있는 것을 넓게 정해 두었습니다. 일정 기간 안에 있었던 매매·감정·수용·경매 가액 등이 여기에 들어갑니다. 이것도 없으면 보충적 평가방법(기준시가 등)을 씁니다.

유사 매매사례라는 함정

아파트 평가에서 자주 쓰이는 것이 유사 매매사례입니다. 같은 단지, 같은 면적, 비슷한 공시가격의 거래를 시가로 보는 방식입니다.

여기서 실수가 많이 나옵니다. 「우리 단지에서 이 가격에 거래됐으니 이걸 쓰면 되겠다」고 생각하시는데, 요건에 맞는 거래여야 합니다. 기간, 면적 차이, 공시가격 차이에 조건이 있습니다.

그리고 유사 사례는 고를 수 있는 것이 아닙니다. 요건에 맞는 거래가 여러 건이면 정해진 순서로 선택됩니다. 유리한 것만 골라 쓸 수 없습니다.

낮게 평가하면 이기는 것인가

상속·증여 단계만 보면 평가액이 낮을수록 세금이 적습니다. 그런데 그 평가액이 나중에 그 재산을 팔 때의 취득가액이 됩니다.

즉 지금 낮게 잡으면 나중에 양도차익이 커집니다. 재산을 오래 보유할 계획이면 낮은 평가가 유리할 수 있고, 곧 처분할 계획이면 오히려 불리할 수 있습니다.

그래서 평가 방침은 처분 계획과 함께 정해야 합니다. 이것을 따로 보면 반쪽짜리 판단이 됩니다.

비상장주식은 계산으로 정합니다

비상장주식은 거래가 없으니 계산으로 가액을 정합니다. 회사가 얼마를 벌었는가(순손익가치)와 무엇을 가지고 있는가(순자산가치)를 가중합니다.

여기서 판단이 들어가는 지점이 있습니다. 어느 사업연도를 쓸지, 일시적인 손익을 어떻게 볼지, 부동산이 많은 회사인지, 설립한 지 얼마 안 된 회사인지에 따라 방법이 달라집니다.

일회성 이익이 크게 난 해가 포함되면 평가액이 크게 오릅니다. 그래서 증여 시점을 정할 때 회사의 실적 흐름을 함께 봅니다.