RENTAL STRUCTURE
임대 자산, 법인과 개인 중 무엇으로
법인이 유리하다는 말은 절반만 맞습니다. 언제 팔 것인지에 따라 답이 바뀝니다.
임대 자산 법인·개인 비교란 무엇을 하는 일인가
임대용 부동산을 개인 명의로 둘 것인가 법인으로 둘 것인가는 상담에서 가장 자주 나오는 질문입니다. 그리고 가장 자주 잘못된 답이 돌아다니는 질문이기도 합니다.
비교는 세 단계로 해야 합니다. 취득할 때, 보유하는 동안, 처분하거나 물려줄 때입니다. 보유 단계만 보면 법인이 유리해 보이는 경우가 많지만, 처분 단계에서 법인세와 배당 단계를 함께 보면 결론이 달라지기도 합니다.
절세파트너는 이 비교를 보유 예상 기간을 물어보는 것에서 시작합니다. 5년 안에 팔 계획이라면 답이 다르고, 자녀에게 물려줄 생각이라면 또 다릅니다. 기간을 정하지 않고는 비교 자체가 성립하지 않습니다.
WHEN YOU NEED IT
이런 경우에 검토가 필요합니다
아래 중 하나라도 해당하시면 상담을 권해 드립니다. 해당하지 않더라도 상황을 말씀해 주시면 필요 여부부터 알려 드립니다.
이런 상황이라면
- 임대용 부동산을 새로 취득하려는 경우
- 이미 개인 명의로 보유 중인데 법인 전환을 고민하는 경우
- 임대 수입이 늘어 소득 구간이 올라간 경우
- 자녀에게 물려줄 계획이 있는 경우
- 여러 물건을 함께 관리하려는 경우
- 가족 법인을 만들자는 권유를 받은 경우
WHAT WE REVIEW
무엇을 검토합니까
정해진 순서로 확인합니다. 확인이 끝나기 전에는 금액을 말씀드리지 않습니다.
PROCESS
진행 절차
각 단계에서 무엇을 하는지 미리 알려 드립니다.
계획 확인
보유 목적과 예상 기간, 승계 계획을 확인합니다.
현황 정리
기존 보유 자산과 소득 구조를 정리합니다.
시나리오 계산
개인 유지·신규 법인·법인 전환 등을 계산합니다.
비교표 전달
총 부담과 각 안의 관리 부담·위험을 함께 정리합니다.
실행 지원
선택한 구조에 맞춰 설립·전환·신고를 안내합니다.
DOCUMENTS
필요 서류와 일정
아래는 일반적인 목록입니다. 사안에 따라 더 필요하거나 생략되는 서류가 있습니다.
| 구분 | 서류 | 발급처 | 쓰임 |
|---|---|---|---|
| 필수 | 대상 부동산 등기부·건축물대장 | 인터넷등기소 · 정부24 | 물건 확인 |
| 필수 | 임대차계약서 | 본인 보관 | 임대 수입 |
| 필수 | 종합소득세 신고서(최근 3년) | 홈택스 | 현재 소득 구조 |
| 해당 시 | 기존 법인 재무제표 | 회사 | 법인 활용 가능성 |
| 해당 시 | 대출 약정서 | 금융기관 | 이자 비용 |
| 참고 | 공시가격 자료 | 부동산공시가격알리미 | 취득세·보유세 |
| 참고 | 가족관계증명서 | 전자가족관계등록시스템 | 승계 연계 |
- 비교 단계
- 취득 · 보유 · 처분/승계
- 가장 중요한 변수
- 예상 보유 기간
- 법인의 부담
- 설립·기장·법인세·배당 단계
- 소요 기간
- 2~3주 (예시)
수임료와 소요 기간은 사안에 따라 달라집니다. 아래 범위는 상담 전 참고용 예시입니다.
CAUTION
미리 알고 계셔야 할 것
저희는 좋은 이야기만 드리지 않습니다. 불리해질 수 있는 부분을 먼저 말씀드립니다.
이런 점은 미리 알고 계셔야 합니다
- 법인은 설립과 유지에 비용과 의무가 따릅니다. 규모가 작으면 실익이 없을 수 있습니다.
- 법인이 번 돈을 개인이 쓰려면 배당·급여 단계에서 다시 세금이 생깁니다.
- 주택을 법인으로 보유하면 취득·보유 단계의 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
- 개인에서 법인으로 옮기는 것 자체가 양도에 해당해 세금이 발생합니다.
- 「법인이 무조건 낫다」는 안내는 하지 않습니다. 계산 결과로 판단하십시오.
CASE
자문 사례 (가상 예시)
실제 의뢰인의 사례가 아니라 설명을 위해 지어낸 예시입니다.
아래 사례는 가상 예시이며 사안에 따라 결과가 다릅니다. 실제 신고·판단은 반드시 개별 검토를 거쳐야 합니다.
가상 예시 — 개인 유지를 권해 드린 경우
- 상황
- 상가 한 건을 보유하고 임대 중인 50대 (가상 인물)
- 쟁점
- 주변에서 법인 전환을 권유받아 상담을 오셨습니다.
- 검토
- 보유 기간이 5년 이내로 예상되고 임대 규모가 크지 않아, 전환 시 발생하는 양도세와 유지 비용이 이익을 넘어섰습니다.
- 결과
- 개인 명의를 유지하는 쪽으로 정리했습니다. 규모가 커지면 다시 검토하기로 했습니다.
- 고지
- 지어낸 가상 사례입니다. 규모와 기간에 따라 결론이 반대가 될 수 있습니다.
FAQ
자주 묻는 질문
임대 수입이 얼마부터 법인을 고려하나요?
금액만으로 정할 수 없습니다. 보유 기간, 물건 종류, 다른 소득, 승계 계획을 함께 봐야 합니다.
가족 법인을 만들면 절세가 되나요?
지분 구성에 따라 이점이 있을 수 있으나, 자금 출처와 실질 운영이 뒷받침되어야 합니다. 형식만 만들면 부인될 수 있습니다.
이미 개인 명의인데 옮길 수 있나요?
옮기는 행위 자체가 양도입니다. 양도세와 취득세가 먼저 발생하므로 그 부담을 넘어서는 이익이 있어야 합니다.
법인이면 임대소득 신고가 간단해지나요?
오히려 장부 작성과 법인세 신고 의무가 생깁니다. 관리 부담은 늘어납니다.