PROPERTY GIFT
부동산 증여와 부담부증여
빚을 함께 넘기면 세목이 둘로 갈립니다. 어느 쪽이 나은지는 계산해 봐야 압니다.
부동산 증여·부담부증여란 무엇을 하는 일인가
부동산을 자녀에게 넘길 때 대출이나 전세보증금을 함께 넘기는 것을 부담부증여라고 합니다. 이 경우 넘어간 채무만큼은 증여가 아니라 양도로 봅니다. 결과적으로 부모에게는 양도소득세가, 자녀에게는 나머지에 대한 증여세가 생깁니다.
둘 중 어느 쪽이 나은지는 부동산의 취득가액과 현재 가치, 부모의 다른 보유 상황에 따라 갈립니다. 부모가 다주택이라면 양도 부분이 불리해질 수 있고, 반대로 취득가액이 높다면 양도 차익이 적어 유리해질 수 있습니다.
여기에 취득세가 따로 붙습니다. 증여 취득세와 유상 취득세의 세율이 다르므로, 총액을 비교할 때는 반드시 함께 계산해야 합니다.
WHEN YOU NEED IT
이런 경우에 검토가 필요합니다
아래 중 하나라도 해당하시면 상담을 권해 드립니다. 해당하지 않더라도 상황을 말씀해 주시면 필요 여부부터 알려 드립니다.
이런 상황이라면
- 자녀에게 아파트나 상가를 넘기려는 경우
- 전세를 끼고 있는 집을 증여하려는 경우
- 대출이 남아 있는 부동산을 넘기려는 경우
- 일반 증여와 부담부증여 중 무엇이 나은지 비교하고 싶은 경우
- 지분 일부만 넘기려는 경우
- 배우자에게 명의를 나누어 두려는 경우
WHAT WE REVIEW
무엇을 검토합니까
정해진 순서로 확인합니다. 확인이 끝나기 전에는 금액을 말씀드리지 않습니다.
PROCESS
진행 절차
각 단계에서 무엇을 하는지 미리 알려 드립니다.
현황 확인
등기부·대출 잔액·임대차 현황을 확인합니다.
평가와 계산
평가액을 정하고 두 방식의 세액을 계산합니다.
방식 결정
비교표를 보고 의뢰인이 방식을 정하십니다.
실행
증여계약서 작성, 채무 인수 협의, 등기를 진행합니다.
신고
증여세와 양도소득세, 취득세 신고를 각각 기한에 맞춰 처리합니다.
DOCUMENTS
필요 서류와 일정
아래는 일반적인 목록입니다. 사안에 따라 더 필요하거나 생략되는 서류가 있습니다.
| 구분 | 서류 | 발급처 | 쓰임 |
|---|---|---|---|
| 필수 | 등기사항전부증명서 | 인터넷등기소 | 소유·근저당 |
| 필수 | 건축물대장 | 정부24 | 면적·용도 |
| 필수 | 증여계약서 | 당사자 | 이전 근거 |
| 필수 | 가족관계증명서(상세) | 전자가족관계등록시스템 | 관계·공제 |
| 부담부 | 대출 잔액증명·채무 인수 동의서 | 금융기관 | 채무 확정 |
| 부담부 | 임대차계약서 | 본인 보관 | 보증금 인수 |
| 필수 | 취득 당시 계약서 | 본인 보관 | 양도 부분 취득가액 |
- 세목 분리
- 채무 부분은 양도, 나머지는 증여
- 취득세
- 증여·유상 세율이 달라 별도 계산
- 증여세 신고
- 증여일 속한 달 말일부터 3개월
- 양도세 신고
- 양도일 속한 달 말일부터 2개월
수임료와 소요 기간은 사안에 따라 달라집니다. 아래 범위는 상담 전 참고용 예시입니다.
CAUTION
미리 알고 계셔야 할 것
저희는 좋은 이야기만 드리지 않습니다. 불리해질 수 있는 부분을 먼저 말씀드립니다.
이런 점은 미리 알고 계셔야 합니다
- 넘긴 채무를 자녀가 실제로 갚지 않으면 그 부분도 증여로 볼 수 있습니다.
- 부모가 다주택인 경우 양도 부분에서 불리해질 수 있습니다.
- 임대보증금을 채무로 넘길 때는 임차인 관계도 함께 정리해야 합니다.
- 취득세는 지방세라 별도 신고·납부가 필요합니다. 기한을 놓치기 쉽습니다.
- 부담부증여가 항상 유리하지는 않습니다. 계산해 보고 결정하셔야 합니다.
CASE
자문 사례 (가상 예시)
실제 의뢰인의 사례가 아니라 설명을 위해 지어낸 예시입니다.
아래 사례는 가상 예시이며 사안에 따라 결과가 다릅니다. 실제 신고·판단은 반드시 개별 검토를 거쳐야 합니다.
가상 예시 — 일반 증여를 선택한 경우
- 상황
- 전세를 끼고 있는 아파트를 자녀에게 넘기려는 60대 (가상 인물)
- 쟁점
- 부담부증여가 무조건 유리하다고 들으셨다며 상담을 오셨습니다.
- 검토
- 부모가 다주택에 해당해 양도 부분의 부담이 커지는 구조였습니다. 두 방식을 계산해 비교했습니다.
- 결과
- 총액 기준으로 일반 증여가 나은 것으로 나와 그 방식을 선택하셨습니다. 자녀의 납부 재원은 별도로 마련하기로 했습니다.
- 고지
- 지어낸 가상 사례입니다. 보유 상황에 따라 결론이 반대가 될 수 있습니다.
FAQ
자주 묻는 질문
부담부증여가 더 유리하다고 들었습니다.
그런 경우가 있고 아닌 경우도 있습니다. 부모의 주택 수와 취득가액에 따라 결론이 뒤집힙니다. 계산 없이 결정하지 마십시오.
자녀가 대출을 갚을 능력이 없으면요?
채무를 실제로 부담하지 않으면 그 부분도 증여로 볼 수 있습니다. 상환 계획을 함께 검토해야 합니다.
지분 일부만 넘길 수도 있나요?
가능합니다. 다만 공동명의가 되면 이후 처분·임대에 양쪽 동의가 필요합니다.
취득세는 얼마인가요?
지방세법에 따라 세율이 정해지며, 증여와 유상 취득의 세율이 다릅니다. 물건 소재지와 조건에 따라 달라져 개별 확인이 필요합니다.