MULTI-PROPERTY OWNER
다주택·임대사업자를 위한 절세 검토
집이 늘어날수록 계산이 복잡해지는 것이 아니라, 되돌릴 수 없는 결정이 늘어납니다.
이 유형에서 무엇이 문제가 되는가
다주택 보유자의 상담은 대개 「지금 팔아야 하나」로 시작합니다. 하지만 그 질문에 답하려면 먼저 몇 채인지, 어느 것을 마지막에 남길지, 그리고 자녀에게 물려줄 생각이 있는지를 알아야 합니다.
임대사업자로 등록한 물건이 섞여 있으면 더 복잡해집니다. 의무 임대 기간이 남아 있는 물건을 먼저 처분하면 등록으로 받은 혜택이 사라지고 추가 부담이 생길 수 있기 때문입니다.
절세파트너는 다주택 사안을 「목록 만들기」에서 시작합니다. 본인이 알고 계신 목록과 등기·계약상의 목록이 다른 경우가 생각보다 많습니다.
SITUATION
이런 상황이라면 검토가 필요합니다
해당하지 않더라도 상황을 말씀해 주시면 필요 여부부터 알려 드립니다.
자주 오는 상담
- 보유 물건이 세 채 이상이고 처분 순서를 정하지 못한 경우
- 임대사업자 등록 물건의 의무 기간이 남아 있는 경우
- 임대 수입이 늘어 종합소득 구간이 올라간 경우
- 부부가 명의를 나누어 갖고 있는 경우
- 재개발·재건축 구역에 물건이 있는 경우
- 일부를 자녀에게 넘길지 팔지 고민 중인 경우
STAGE
단계별로 확인할 것
자산은 취득에서 승계까지 단계마다 다른 세목이 걸립니다. 단계를 건너뛰면 앞뒤가 맞지 않습니다.
| 단계 | 확인할 것 | 놓치기 쉬운 부분 |
|---|---|---|
| 취득 | 주택 수 변화·취득세율·자금출처 | 가족 자금이 섞이면 자금출처 문제가 따라옵니다 |
| 보유 | 임대소득 신고·보유세·등록 의무 기간 | 간주임대료와 필요경비 처리를 빠뜨리기 쉽습니다 |
| 처분 | 주택 수 산정·처분 순서·같은 해 합산 | 마지막에 남길 주택을 정하지 않고 파는 경우가 많습니다 |
| 증여 | 부담부증여 여부·취득세·수증자 자금 | 채무 인수 후 실제 상환이 없으면 문제가 됩니다 |
| 상속 | 평가액·분할 방식·납부 재원 | 부동산만 많고 현금이 없어 납부가 어려워집니다 |
CAUTION
미리 알고 계셔야 할 것
이 유형에서 자주 생기는 문제
- 임대사업자 등록 물건을 의무 기간 중 처분하면 불이익이 따를 수 있습니다.
- 부부 각각 명의를 두어도 세대 기준으로는 합산되는 경우가 있습니다.
- 같은 해에 여러 건을 팔면 합산되어 구간이 올라갈 수 있습니다.
- 자녀 명의로 돌리는 방식은 증여세와 자금출처 문제로 이어집니다.
- 결과는 사안에 따라 달라지며, 저희는 세액을 확정해 약속드리지 않습니다.
CASE
자문 사례 (가상 예시)
아래 사례는 가상 예시이며 사안에 따라 결과가 다릅니다. 실제 신고·판단은 반드시 개별 검토를 거쳐야 합니다.
가상 예시 — 목록부터 다시 만든 경우
- 상황
- 본인이 3채라고 알고 계셨던 40대 부부 (가상 인물)
- 확인
- 등기와 분양 계약을 확인하니 오피스텔 1실과 분양권 1건이 더 있었습니다.
- 검토
- 주택 수 판정표를 만든 뒤 처분 순서를 다시 계산했습니다.
- 결과
- 먼저 팔려던 물건이 마지막에 남기는 편이 나은 것으로 나왔습니다. 다만 시장 상황이 바뀌면 결론이 달라질 수 있습니다.
- 고지
- 지어낸 가상 사례입니다.
FAQ
자주 묻는 질문
임대사업자 등록을 지금 말소해도 되나요?
의무 기간과 말소 사유에 따라 결과가 다릅니다. 자동 말소와 자진 말소의 취급이 달라 개별 확인이 필요합니다.
전세를 월세로 돌리면 세금이 늘어나나요?
임대소득 구조가 달라져 신고 방식과 부담이 바뀝니다. 보증금에 대한 간주임대료 계산도 함께 봐야 합니다.
세 채를 한 번에 정리하고 싶습니다.
같은 해 양도분은 합산됩니다. 해를 나누는 안과 비교해 보시는 편이 좋습니다.
자녀에게 한 채 주면 주택 수가 줄어드나요?
동일 세대가 아니면 줄어들 수 있으나 증여세·취득세가 새로 발생합니다. 총액으로 비교해야 합니다.