ONE HOUSE EXEMPTION
1세대 1주택 비과세 판정
「우리는 집이 하나니까 괜찮다」에서 문제가 시작됩니다. 세법이 보는 세대는 주민등록상의 세대와 다를 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 판정란 무엇을 하는 일인가
1세대 1주택 비과세는 이름이 짧아 쉬워 보이지만, 실제로는 「1세대」와 「1주택」과 「기간」 세 가지를 각각 따로 판정해야 합니다. 이 중 하나라도 어긋나면 비과세가 통째로 사라집니다.
특히 자주 문제가 되는 것이 세대 판정입니다. 주민등록을 분리해 두었어도 생계를 같이 하고 있다고 보면 한 세대로 묶입니다. 반대로 같은 주소에 있어도 독립된 생계가 인정되면 별도 세대로 볼 여지가 있습니다. 판단 기준이 형식이 아니라 실질이기 때문에, 서류만 정리해 두고 안심하면 나중에 뒤집힙니다.
또 하나는 세는 대상에서 빠지는 것처럼 보이는 주택입니다. 지방의 상속받은 주택, 부모님이 사시는 시골집, 오피스텔, 분양권·조합원입주권처럼 「집이 아니라고 생각했던 것」이 주택 수에 들어오는 경우가 실무에서 가장 흔한 사고입니다.
WHEN YOU NEED IT
이런 경우에 검토가 필요합니다
아래 중 하나라도 해당하시면 상담을 권해 드립니다. 해당하지 않더라도 상황을 말씀해 주시면 필요 여부부터 알려 드립니다.
이런 상황이라면
- 집이 한 채뿐이라고 생각하는데 오피스텔이나 분양권을 함께 가지고 있는 경우
- 부모님·자녀와 주소가 얽혀 있어 세대 판정이 애매한 경우
- 결혼·이사로 일시적으로 두 채가 된 경우
- 상속으로 지방 주택이 하나 더 생긴 경우
- 거주 요건이 있는 지역에서 실제 거주 기간이 애매한 경우
- 매도 시점을 조금 미루면 요건을 채울 수 있는지 알고 싶은 경우
WHAT WE REVIEW
무엇을 검토합니까
정해진 순서로 확인합니다. 확인이 끝나기 전에는 금액을 말씀드리지 않습니다.
PROCESS
진행 절차
각 단계에서 무엇을 하는지 미리 알려 드립니다.
가족 관계·주소 이력 확인
세대원 전원의 주민등록초본과 가족관계증명서로 세대를 확정합니다.
보유 주택 전수 조사
등기·계약 상태의 모든 부동산과 권리를 목록으로 만듭니다. 본인이 주택이라 생각하지 않던 것까지 포함합니다.
요건 대조
보유 기간·거주 기간·취득 시점별 규정을 각 물건에 대조합니다.
판정 의견 전달
비과세 가능·불가능·불확실 세 가지로 나누어 알려 드립니다. 불확실한 것은 불확실하다고 씁니다.
매도 일정 조율
요건을 채울 수 있으면 필요한 기간과 조건을 정리해 드립니다.
DOCUMENTS
필요 서류와 일정
아래는 일반적인 목록입니다. 사안에 따라 더 필요하거나 생략되는 서류가 있습니다.
| 구분 | 서류 | 발급처 | 쓰임 |
|---|---|---|---|
| 필수 | 주민등록초본(주소 변동 이력 포함) | 정부24 | 거주 기간·세대 판정 |
| 필수 | 가족관계증명서(상세) | 전자가족관계등록시스템 | 세대원 확정 |
| 필수 | 등기사항전부증명서(전 물건) | 인터넷등기소 | 보유 기간·소유 형태 |
| 필수 | 건축물대장 | 정부24 | 용도 확인(주택 여부) |
| 해당 시 | 분양계약서·입주권 관련 서류 | 본인 보관 | 주택 수 산입 판단 |
| 해당 시 | 상속재산 분할협의서 | 본인 보관 | 상속주택 특례 |
| 참고 | 임대차계약서 | 본인 보관 | 실제 거주 소명 |
- 판정 소요
- 자료 접수 후 3~7영업일 (예시)
- 가장 잦은 탈락 사유
- 세대 판정 오류 · 주택 수 누락
- 주의 물건
- 오피스텔 · 분양권 · 입주권 · 상속주택
- 결과 형식
- 가능 / 불가 / 불확실 3단 의견서
수임료와 소요 기간은 사안에 따라 달라집니다. 아래 범위는 상담 전 참고용 예시입니다.
CAUTION
미리 알고 계셔야 할 것
저희는 좋은 이야기만 드리지 않습니다. 불리해질 수 있는 부분을 먼저 말씀드립니다.
이런 점은 미리 알고 계셔야 합니다
- 주민등록만 옮겨 두고 실제로는 함께 사는 경우, 세대 분리가 인정되지 않을 수 있습니다.
- 업무용으로 쓰던 오피스텔이라도 실제 사용이 주거였다면 주택으로 볼 수 있습니다.
- 요건을 채우기 위해 형식만 만드는 방식은 권해 드리지 않습니다. 사후에 부인될 위험이 그대로 남습니다.
- 규정은 취득 시점에 따라 다르게 적용되는 부분이 있어, 인터넷에서 본 기준이 본인 사안과 다를 수 있습니다.
- 판정 결과는 사안에 따라 달라지며, 비과세를 약속드리지 않습니다.
CASE
자문 사례 (가상 예시)
실제 의뢰인의 사례가 아니라 설명을 위해 지어낸 예시입니다.
아래 사례는 가상 예시이며 사안에 따라 결과가 다릅니다. 실제 신고·판단은 반드시 개별 검토를 거쳐야 합니다.
가상 예시 — 오피스텔 때문에 판정이 뒤집힌 경우
- 상황
- 아파트 한 채와 임대 중인 오피스텔 한 실을 보유한 40대 직장인 (가상 인물)
- 쟁점
- 오피스텔을 업무용으로 신고했지만 임차인이 전입신고를 하고 주거로 사용 중이었습니다.
- 검토
- 실제 사용이 주거이면 주택 수에 들어올 수 있어, 비과세를 전제로 계약하지 않도록 안내했습니다.
- 결과
- 의뢰인은 오피스텔 임대차를 정리한 뒤 매도 일정을 다시 잡는 쪽을 선택하셨습니다.
- 고지
- 설명을 위해 지어낸 가상 사례입니다. 실제 판단은 개별 사실관계에 따라 달라집니다.
FAQ
자주 묻는 질문
주민등록을 분리하면 세대가 나뉘나요?
형식만으로는 부족합니다. 독립된 생계 능력과 실제 생활이 함께 인정되어야 합니다. 소득이 없는 대학생 자녀를 따로 올려 둔 정도로는 인정받기 어렵습니다.
분양권도 주택 수에 들어가나요?
취득 시기에 따라 취급이 다릅니다. 계약일과 취득일을 확인해야 판단할 수 있으므로, 분양계약서를 함께 보여 주십시오.
이사 때문에 잠깐 두 채가 됩니다.
일시적 2주택 특례가 있으나 종전 주택을 정해진 기간 안에 처분해야 합니다. 기간은 취득 시기·지역에 따라 다르므로 개별 확인이 필요합니다.
거주 요건은 며칠부터 인정되나요?
전입신고일이 아니라 실제 거주가 기준입니다. 공과금·카드 사용 내역 등으로 다투어지는 경우가 있어, 근거 자료를 미리 모아 두시는 편이 좋습니다.