LAND TRANSFER
토지와 비사업용토지 양도
토지는 「어떻게 써 왔는가」가 세금을 가릅니다. 서류가 아니라 사용 이력이 근거입니다.
토지·비사업용토지 양도란 무엇을 하는 일인가
토지 양도가 주택과 다른 점은 보유하는 동안의 사용 이력이 세금을 결정한다는 것입니다. 같은 밭을 같은 값에 팔아도, 직접 농사를 지었는지·남에게 빌려주었는지·놀렸는지에 따라 판정이 완전히 달라집니다.
그래서 토지 사안은 증빙을 모으는 일이 계산보다 먼저입니다. 농지원부·농업경영체 등록, 농약·비료 구매 내역, 수매 실적, 재촌 요건을 뒷받침할 주소 이력 같은 것들이 그때그때 남아 있지 않으면 나중에 만들 수 없습니다.
또한 토지는 상속으로 넘어온 뒤 오래 방치되는 경우가 많아, 피상속인의 사용 이력까지 거슬러 확인해야 하는 사안이 자주 있습니다. 이 부분은 서류가 남아 있는지에 따라 결과가 크게 갈립니다.
WHEN YOU NEED IT
이런 경우에 검토가 필요합니다
아래 중 하나라도 해당하시면 상담을 권해 드립니다. 해당하지 않더라도 상황을 말씀해 주시면 필요 여부부터 알려 드립니다.
이런 상황이라면
- 농지·임야를 팔 계획인데 사업용으로 인정될지 모르는 경우
- 상속받은 토지를 오래 방치해 두었다가 처분하려는 경우
- 도시 근처 나대지를 보유 중인 경우
- 농지은행에 위탁했거나 이웃에게 경작을 맡긴 경우
- 수용 보상을 앞두고 세금을 미리 계산해 두고 싶은 경우
- 지목과 실제 사용이 다른 토지를 가진 경우
WHAT WE REVIEW
무엇을 검토합니까
정해진 순서로 확인합니다. 확인이 끝나기 전에는 금액을 말씀드리지 않습니다.
PROCESS
진행 절차
각 단계에서 무엇을 하는지 미리 알려 드립니다.
토지 현황 확인
등기부·토지대장·지적도·이용계획확인원을 모아 현황을 확정합니다.
사용 이력 정리
보유 기간을 구간으로 나누고 각 구간의 사용 형태를 기록합니다.
증빙 대조
농업경영체 등록·수매 실적·주소 이력 등으로 각 구간을 뒷받침합니다.
판정과 계산
사업용 구간을 반영해 계산하고, 다투어질 수 있는 부분을 표시합니다.
신고·대응
신고를 대리하고 이후 확인 요청이 오면 소명 자료로 대응합니다.
DOCUMENTS
필요 서류와 일정
아래는 일반적인 목록입니다. 사안에 따라 더 필요하거나 생략되는 서류가 있습니다.
| 구분 | 서류 | 발급처 | 쓰임 |
|---|---|---|---|
| 필수 | 토지대장·등기사항전부증명서 | 정부24 · 인터넷등기소 | 면적·소유 이력 |
| 필수 | 토지이용계획확인원 | 토지이음 | 용도지역 확인 |
| 필수 | 주민등록초본(주소 이력 전체) | 정부24 | 재촌 요건 |
| 농지 | 농지원부 또는 농업경영체 등록확인서 | 농관원 · 지자체 | 자경 소명 |
| 농지 | 농자재 구매·수매 실적 | 농협 등 | 경작 사실 보강 |
| 해당 시 | 임대차계약서 | 본인 보관 | 위탁·임대 여부 |
| 수용 시 | 보상협의 서류 | 사업시행자 | 감면 검토 |
- 핵심 판단
- 보유 기간 중 사업용으로 쓴 기간의 비중
- 증빙 난이도
- 과거 자료일수록 확보가 어려움
- 소요 기간
- 자료 확보 포함 2~4주 (예시)
- 상속 토지
- 피상속인의 사용 이력까지 확인
수임료와 소요 기간은 사안에 따라 달라집니다. 아래 범위는 상담 전 참고용 예시입니다.
CAUTION
미리 알고 계셔야 할 것
저희는 좋은 이야기만 드리지 않습니다. 불리해질 수 있는 부분을 먼저 말씀드립니다.
이런 점은 미리 알고 계셔야 합니다
- 경작을 남에게 맡긴 기간은 자경으로 보지 않는 경우가 많습니다.
- 지목이 농지여도 실제로 놀린 땅이면 사업용으로 인정받기 어렵습니다.
- 지금 급히 농업경영체를 등록해도 과거 기간이 소급해 인정되지는 않습니다.
- 수용 감면은 요건과 한도가 따로 있어, 보상금이 크다고 자동으로 적용되지 않습니다.
- 결과는 사안에 따라 달라지며, 감면 적용을 약속드리지 않습니다.
CASE
자문 사례 (가상 예시)
실제 의뢰인의 사례가 아니라 설명을 위해 지어낸 예시입니다.
아래 사례는 가상 예시이며 사안에 따라 결과가 다릅니다. 실제 신고·판단은 반드시 개별 검토를 거쳐야 합니다.
가상 예시 — 상속 농지를 처분한 경우
- 상황
- 10년 전 부친에게서 상속받은 농지를 매도하려는 50대 의뢰인 (가상 인물)
- 쟁점
- 상속 후 본인은 도시에 거주했고 인근 주민이 대신 경작해 왔습니다.
- 검토
- 부친 생전의 자경 기간에 대한 자료가 일부 남아 있어 해당 구간만 사업용으로 정리했습니다.
- 결과
- 전체 기간을 사업용으로 보기는 어렵다고 안내드렸고, 의뢰인은 이를 전제로 매도가를 조정하셨습니다.
- 고지
- 지어낸 가상 사례입니다. 자료 보유 상태에 따라 결과가 크게 달라집니다.
FAQ
자주 묻는 질문
농지원부가 없으면 자경을 인정받을 수 없나요?
농지원부는 유력한 자료지만 유일한 자료는 아닙니다. 농자재 구매 내역, 수매 실적, 이웃의 확인 등으로 보강하는 경우가 있습니다. 다만 자료가 부족하면 인정 범위가 줄어듭니다.
임야도 같은 기준인가요?
임야는 재촌 요건과 산림 경영 관련 요건을 따로 봅니다. 농지와 판단 구조가 달라 별도 검토가 필요합니다.
수용되면 세금이 없나요?
그렇지 않습니다. 감면 규정이 있으나 요건과 한도가 정해져 있고, 보상 방식(현금·채권·대토)에 따라서도 달라집니다.
지금 농사를 시작하면 도움이 되나요?
앞으로의 기간은 쌓이지만 과거는 바뀌지 않습니다. 매도 시기를 늦출 수 있는 상황인지 함께 계산해 보는 편이 낫습니다.