VALUATION
상속재산 평가와 감정
평가액이 곧 세액입니다. 그리고 그 평가액은 나중에 팔 때의 취득가액이 됩니다.
상속재산 평가·감정란 무엇을 하는 일인가
상속세에서 다투어지는 것은 대부분 얼마로 평가하느냐입니다. 예금은 잔액이 그대로지만, 부동산과 비상장주식은 그렇지 않습니다. 같은 아파트라도 평가 방법에 따라 금액이 크게 벌어집니다.
여기서 많은 분이 놓치는 것이 있습니다. 상속 때의 평가액은 나중에 그 재산을 팔 때의 취득가액이 됩니다. 당장 상속세를 줄이려고 평가액을 낮게 잡으면, 나중에 양도할 때 차익이 커져 결국 전체 부담이 늘어나는 경우가 있습니다. 그래서 저희는 상속과 이후 양도를 함께 놓고 평가 방침을 정합니다.
감정평가를 받을지 여부도 같은 관점에서 판단합니다. 비용이 들지만 근거가 명확해지고, 이후 분쟁 가능성이 줄어드는 장점이 있습니다.
WHEN YOU NEED IT
이런 경우에 검토가 필요합니다
아래 중 하나라도 해당하시면 상담을 권해 드립니다. 해당하지 않더라도 상황을 말씀해 주시면 필요 여부부터 알려 드립니다.
이런 상황이라면
- 아파트 외에 단독주택·토지·상가가 섞여 있는 경우
- 비상장주식이 상속재산에 포함된 경우
- 상속받은 부동산을 몇 년 안에 팔 계획이 있는 경우
- 유사 매매사례가 있는지 확인이 필요한 경우
- 감정평가를 받는 것이 나은지 판단이 필요한 경우
- 상속인 사이에 재산 가치를 두고 이견이 있는 경우
WHAT WE REVIEW
무엇을 검토합니까
정해진 순서로 확인합니다. 확인이 끝나기 전에는 금액을 말씀드리지 않습니다.
PROCESS
진행 절차
각 단계에서 무엇을 하는지 미리 알려 드립니다.
재산 목록 확정
평가가 필요한 재산과 그렇지 않은 재산을 나눕니다.
자료 수집
등기부·건축물대장·재무제표·유사 거래 자료를 모읍니다.
평가안 작성
물건별 평가 방법과 금액 범위를 정리해 표로 드립니다.
감정 여부 결정
필요하면 감정평가를 안내하고 일정을 조율합니다.
신고 반영
확정된 평가액을 신고서에 반영하고 근거를 보관합니다.
DOCUMENTS
필요 서류와 일정
아래는 일반적인 목록입니다. 사안에 따라 더 필요하거나 생략되는 서류가 있습니다.
| 구분 | 서류 | 발급처 | 쓰임 |
|---|---|---|---|
| 필수 | 등기사항전부증명서 | 인터넷등기소 | 소유·면적 |
| 필수 | 건축물대장·토지대장 | 정부24 | 구조·지목 |
| 필수 | 공시가격 조회 자료 | 부동산공시가격알리미 | 기준시가 |
| 해당 시 | 유사 매매사례 자료 | 실거래가 공개시스템 | 시가 판단 |
| 해당 시 | 법인 재무제표 3개년 | 회사 | 주식 평가 |
| 해당 시 | 감정평가서 | 감정평가법인 | 평가 근거 |
| 참고 | 임대차계약서 | 본인 보관 | 임대 상황 반영 |
- 평가 기준일
- 상속개시일
- 평가 기간
- 상속개시일 전후 일정 기간의 사례 검토
- 소요 기간
- 감정 제외 2~3주 (예시)
- 연계 효과
- 이후 양도 시 취득가액
수임료와 소요 기간은 사안에 따라 달라집니다. 아래 범위는 상담 전 참고용 예시입니다.
CAUTION
미리 알고 계셔야 할 것
저희는 좋은 이야기만 드리지 않습니다. 불리해질 수 있는 부분을 먼저 말씀드립니다.
이런 점은 미리 알고 계셔야 합니다
- 평가액을 낮추면 당장은 유리해 보이지만, 이후 양도 시 차익이 커집니다.
- 유사 매매사례는 요건이 정해져 있어, 비슷해 보인다고 아무 거래나 쓸 수 없습니다.
- 감정평가는 비용이 발생하며, 반드시 유리한 결과가 나오지는 않습니다.
- 비상장주식은 회사의 자산 구성에 따라 평가 방법이 달라집니다.
- 평가 결과는 사안에 따라 달라지며, 특정 금액을 약속드리지 않습니다.
CASE
자문 사례 (가상 예시)
실제 의뢰인의 사례가 아니라 설명을 위해 지어낸 예시입니다.
아래 사례는 가상 예시이며 사안에 따라 결과가 다릅니다. 실제 신고·판단은 반드시 개별 검토를 거쳐야 합니다.
가상 예시 — 감정평가를 선택한 경우
- 상황
- 단독주택과 인접 토지를 상속받은 형제 (가상 인물)
- 쟁점
- 유사 매매사례가 마땅치 않아 기준시가로 신고할지 감정을 받을지 갈렸습니다.
- 검토
- 3년 내 매도 계획이 있어, 취득가액이 되는 점을 고려해 감정평가를 권해 드렸습니다.
- 결과
- 상속세는 늘었지만 이후 양도 시 차익이 줄어드는 구조가 되었습니다. 다만 매도 시기가 미뤄지면 효과가 달라질 수 있음을 함께 안내했습니다.
- 고지
- 지어낸 가상 사례입니다. 처분 계획과 시장 상황에 따라 판단이 달라집니다.
FAQ
자주 묻는 질문
아파트는 그냥 실거래가로 하면 되나요?
같은 단지·같은 면적의 거래가 평가 기간 안에 있으면 그 값이 기준이 될 수 있습니다. 다만 요건을 벗어나면 쓸 수 없어 개별 확인이 필요합니다.
감정평가는 꼭 받아야 하나요?
의무는 아닙니다. 시가 판단이 어려운 물건이거나 이후 처분 계획이 있을 때 검토합니다.
평가액이 높으면 무조건 손해인가요?
아닙니다. 상속세는 늘지만 이후 양도차익이 줄어듭니다. 처분 시기와 세율 구간을 함께 봐야 판단할 수 있습니다.
상속인끼리 평가액에 이견이 있습니다.
세무상 평가와 상속인 사이의 분배 기준은 다를 수 있습니다. 분배 자체는 상속인들이 정하셔야 하고, 저희는 세무상 근거를 정리해 드립니다.