부동산·임대법인 기장
자산 금액이 크고 오래 갑니다. 취득 단계의 처리가 몇 년을 좌우합니다.
이 업종의 기장은 여기서 갈립니다
부동산 임대법인은 거래 건수는 적지만 한 건의 금액이 크고 영향이 오래갑니다. 취득 시 부대비용을 어디까지 자산에 넣었는지, 감가상각을 어떻게 잡았는지, 수선비를 자본적 지출로 봤는지에 따라 이후 몇 년의 손익이 달라집니다.
취득원가 구성이 출발점입니다
취득세, 등록 관련 비용, 중개수수료, 법무 비용, 취득 직후의 필수 공사비 중 무엇을 취득원가에 포함할지 판단해야 합니다. 이 판단이 감가상각 기준액을 결정합니다.
간주임대료를 놓치기 쉽습니다
임대보증금이 있으면 정해진 방식으로 간주임대료를 계산해 수입에 반영해야 합니다. 보증금만 받고 월세가 없는 경우에도 대상이 될 수 있으므로 계약별로 확인합니다.
수선비와 자본적 지출의 구분
건물 유지에 든 비용을 그해 비용으로 볼지, 자산에 더해 상각할지가 갈립니다. 가치를 높이거나 내용연수를 늘리는 지출은 자본적 지출로 봅니다. 공사 내역서가 근거가 됩니다.
결산에서 먼저 확인하는 항목
업종마다 결산에서 걸리는 지점이 다릅니다.
기장 단계에서 정해 두는 것
| 항목 | 정해 두는 내용 | 정하지 않으면 |
|---|---|---|
| 취득원가 범위 | 부대비용 중 무엇을 자산에 포함할지 | 감가상각 기준액이 흔들립니다 |
| 내용연수 | 건물·구축물·시설의 상각 기간 | 손금 시기가 달라집니다 |
| 임대 계약 관리 | 계약별 보증금·월세·관리비 구분 | 간주임대료 계산이 누락됩니다 |
| 관리비 처리 | 실비 정산인지 수입인지 | 매출 규모가 달라집니다 |
| 공실 기간 | 공실 중 발생 비용의 처리 | 손익 비교가 어려워집니다 |
| 공사 구분 | 수선비와 자본적 지출의 기준 | 매년 다르게 처리됩니다 |
이 업종에서 특히 챙기는 자료
| 자료 | 왜 필요한지 | 주기 |
|---|---|---|
| 취득 관련 증빙 일체 | 취득원가 산정 근거 | 취득 시 |
| 임대차 계약서 | 보증금·월세·관리비 확인 | 계약 시 |
| 임대료 청구·수령 내역 | 수입 인식과 미수 확인 | 월 |
| 관리비 정산 내역 | 실비 정산 여부 판단 | 월 |
| 공사 내역서·견적서 | 자본적 지출 구분 근거 | 발생 시 |
| 등기·등록 자료 | 자산 실재와 담보 상태 확인 | 변동 시 |
연간 일정
1분기
전년도 결산과 법인세 신고. 자산 대장과 상각 명세를 정리해 보관합니다.
2분기
임대차 계약 갱신 예정 건을 확인하고 보증금 변동을 정리합니다.
3분기
누적 손익과 예상 세부담을 확인하고 공사 계획이 있으면 구분 기준을 검토합니다.
4분기
공실 현황과 미수 임대료를 확인합니다.
사업연도 말
자산 실재를 확인하고 간주임대료 계산 대상을 최종 정리합니다.
결산기
감가상각과 대손 검토를 마치고 세무조정으로 넘깁니다.
세무 처리 결과는 법인의 업종·규모·거래 형태·자료 상태에 따라 사안마다 달라집니다. 이 페이지의 설명은 일반적인 안내이며 특정 결과를 약속하지 않습니다.
자주 문제가 되는 지점
임대법인에서 자주 문제가 되는 것은 대표 개인 부동산과 법인 부동산의 경계입니다. 법인 명의 자산을 대표가 개인적으로 사용하면 그 부분은 손금으로 인정되지 않을 수 있습니다.
보증금은 부채이고 수입이 아닙니다
받은 보증금은 반환 의무가 있는 부채입니다. 다만 간주임대료 계산 대상이 되므로 수입과 별개로 관리해야 합니다.
미수 임대료는 대손 요건을 봅니다
받지 못한 임대료를 손금으로 처리하려면 세법상 대손 요건을 충족해야 합니다. 연체 기간만으로는 부족한 경우가 많습니다.
양도 시점의 처리는 별도 검토가 필요합니다
법인이 부동산을 양도하면 처분 손익이 법인 소득에 포함되고 추가 과세 대상이 될 수 있습니다. 결과는 자산 종류와 보유 기간에 따라 달라집니다.